Location vide : micro-foncier ou réel, le choix qui peut valoir des milliers d'euros

Vous louez un logement vide ou un parking ? Chaque printemps, il faut choisir entre deux régimes fiscaux. Beaucoup de bailleurs restent au micro-foncier par habitude. C'est parfois une erreur coûteuse.

Le micro-foncier : simple

Pour des loyers bruts ne dépassant pas 15 000 € par an, le micro-foncier s'applique par défaut. Selon l'aide-mémoire officiel de la déclaration 2026, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement. Les 70 % restants sont imposés, et supportent les prélèvements sociaux de 17,2 %, qui ne sont pas concernés par la hausse de la CSG de 2026, selon UFC-Que Choisir.

Le réel : vos vraies charges

Avec le régime réel, vous déduisez vos charges réelles : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien et d'amélioration, taxe foncière, assurances, frais de gestion, charges de copropriété non récupérables. Il devient intéressant dès que ces charges dépassent 30 % des loyers. L'option vaut pour trois ans.

Le déficit foncier

L'année de gros travaux, si les charges dépassent les loyers, le déficit hors intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Pour certains travaux de rénovation énergétique payés jusqu'au 31 décembre 2025, ce plafond était porté à 21 400 €. Avec un taux marginal de 30 %, 10 700 € de déficit font économiser environ 3 210 € d'impôt. En contrepartie, il faut continuer à louer le logement pendant trois ans.

Deux exemples

Une propriétaire qui loue un studio 6 000 € par an sans crédit, avec 1 250 € de charges, a intérêt à rester au micro. Un propriétaire qui loue 9 600 € par an avec un crédit et 5 000 € de charges économise environ 1 000 € en passant au réel.

Attention aux réformes

Le débat budgétaire a évoqué un relèvement de l'abattement du micro-foncier, une prolongation du déficit foncier doublé et un nouveau statut du bailleur privé. Vérifiez les règles adoptées avant de déclarer vos revenus 2026.

Ce qui ne se déduit pas

Les travaux d'agrandissement ou de construction, le remboursement du capital de l'emprunt et les charges récupérables sur le locataire ne sont jamais déductibles. Seuls les intérêts du prêt le sont.

Le bon réflexe

Faites le calcul chaque année, et surtout avant de lancer de gros travaux : l'année de paiement des dépenses détermine l'année du déficit.

Sources : impots.gouv.fr, aide-mémoire 2026 ; UFC-Que Choisir ; PAP.