SCPI : ce qu'il faut savoir avant d'acheter de la « pierre-papier »

Les SCPI permettent d'investir dans l'immobilier avec quelques centaines ou milliers d'euros : on devient associé d'une société qui possède des bureaux, des commerces, des entrepôts ou des logements, et qui reverse une partie des loyers. Un placement séduisant, mais qui n'a rien d'un livret.

Des frais d'entrée élevés

La plupart des SCPI prélèvent des frais de souscription souvent autour de 8 à 12 % du montant investi. Exemple : sur 10 000 € avec 10 % de frais, les parts valent environ 9 000 € au départ. Avec un taux de distribution hypothétique de 4,5 % et une tranche d'imposition à 30 %, il faut un peu plus de quatre ans de revenus nets pour simplement compenser ces frais.

Une fiscalité de propriétaire

Détenus en direct, les revenus de SCPI sont des revenus fonciers : ils s'ajoutent aux autres revenus, sont imposés au barème progressif et supportent 17,2 % de prélèvements sociaux. À la tranche de 30 %, il reste environ 53 € sur 100 € de revenus. D'où l'intérêt, pour les contribuables les plus imposés, d'étudier les SCPI au sein d'une assurance-vie.

Le prix de part peut baisser

Depuis 2023, plusieurs SCPI ont baissé leur prix de part, et des épargnants ont attendu des mois pour revendre. La revente dépend en effet des nouveaux acheteurs. Avant d'investir, il faut regarder les parts en attente de retrait et l'évolution du prix de part dans les bulletins trimestriels.

Au-delà du taux de distribution

Le taux de distribution, souvent mis en avant, ne suffit pas. Le taux d'occupation financier, la régularité des revenus sur plusieurs années, les réserves, l'endettement et la diversification du patrimoine comptent tout autant.

Pour qui ?

Les SCPI conviennent à des épargnants qui ont déjà une épargne de précaution, un horizon d'au moins huit à dix ans, et qui veulent diversifier leur patrimoine. Elles ne conviennent pas à une épargne qui pourrait être nécessaire à court terme.

Diversifier aussi entre SCPI

Plutôt que de tout placer sur une seule société, beaucoup d'épargnants répartissent leur investissement sur deux ou trois SCPI aux patrimoines différents : bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel, en France ou en Europe. Une diversification qui limite l'effet d'un secteur ou d'une région en difficulté.

Les bons réflexes avant de signer

Lire le dernier bulletin trimestriel et le rapport annuel de chaque SCPI envisagée. Vérifier le délai de jouissance, souvent de trois à six mois, pendant lequel les parts ne rapportent encore rien. Comparer les frais de souscription, mais aussi les éventuels frais de sortie. Et ne jamais y placer une part trop importante de son patrimoine, surtout quand on possède déjà sa résidence principale.

Sources : ASPIM ; MeilleureSCPI ; AMF.